주안역 미추홀더리브 오피스텔 반사이익.

 인천 미추홀 전지역에 부동산 개발 바람이 거세게 불고 있습니다. 1000세대가 넘는 대단지 아파트부터 중소형 단지가 분양중에 있고, 이미 착공에 들어가 한창 공사중에 있는 단지도 한 두 군데가 아니죠?

 이런 와중에도 

"주안역 미추홀더리브 오피스텔"

이 반사이익을 얻고 있어 어떤 이유 때문인가 알아 보았습니다.

 주안역 미추홀 더리브는 도화동 377-1번지 일원에 들어서게 되는 일반분양 아파트+오피스텔 인데요. 아파트 345세대, 오피스텔320세대로 총 665세대가 5개 동으로 설계되어, 2023년 9월 입주를 예정으로 지금 한창 공사중에 있기 때문에 입주시기에 차질은 없을 것으로 보여 집니다.

그 중, 왜 오피스텔이 반사이익을 받는 다고 표현을 했을까요? 여러번 반복 된 부동산 정책과 관련이 있는데요~

 그 첫번 째 이유는, 아파트 대출규제 입니다.

대출 한도도 하향조정 된 것은 물론이고, 다주택자도 주택담보대출을 받을때 DTI와 몇가지 조건만 충족이 된다면 대출이 문제 없이 진행 되었고, 전입을 하던 세입자를 두던 상관이 없었는데요, 이제는 전입이 의무화 되면서 사실장 일부 은행 대출과 세입자를 들여 그 보증금만으로 투자를 하던 다주택자들이 갭투자를 하기에 상당히 까다로운 조건이 붙은 셈 입니다.

무주택자는 6개월 이내에 이내에 전입을 해야 한다는 조건 이 생겼고, 2주택자는 6개월 이내에 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입까지 해야 한다는 것 입니다. 결론적으로 무주택자도 실입주 목적이 아니라면 주택담보대출을 받아 아파트를 구입하기가 상당히 힘들어 진 상황입니다.

 그 두번 째 이유는, 다주택자에 대한 세금 중과 문제 입니다.

취득세의 경우 1주택자에게는 기존과 같이 기본과세가 되지만, 문제는 2주택 째 매입시부터 입니다. 조정대상지역에서는 2주택자는 8%의 취득세가, 3주택자에게는 12%의 취득세가 부과되기 때문에 서울,경기,인천 거의 모든지역에서 주택을 여러게 취득하기가 쉽지 않아진 것 입니다.

그렇다고 조정대상지역이 아닌 지역도 중과된 취득세를 피해 갈 수는 없습니다.물론, 조정대상지역에 비해 조금은 여유가 있기는 하지만, 1주택자 기존과 같이 1~3%, 2주택자 까지도1~3%, 3주택자 8%, 4주택자부터 12%의 취득세를 납부하게 됩니다. 법인의 경우는 무조건 12%의 취득세가 발생합니다.

 그 세번 째 이유는, 주변이 대단위 개발 붐이 일어나면서 원주민들이 새로이 이주 할 곳을 찾고 있다는 것 입니다. 주안지역의 경우 신규택지를 개발하는 것이 아닌 기존에 노후 주거지역을 중심으로 개발이 되는 지역이 대부분 이기때문에, 원주민들이 기존에 살던 곳에서 멀리 벚어냐려 하지 않고 인근에서 주거를 하려고 하기때문에, 원주민들의 주거용 오피스텔 수요도 상당히 많아 진 것이 사실입니다.

 위에 나열된 내용을 토대로 주안역 미추홀더리브가 어떠한 장점이 있는지 한 번 살펴 보겠습니다.

우선 대출규제가 없어 상대적으로 적은 비용으로 내집 마련이 가능하다는 점이고, 만의 하나에 상황이 발생해 입주잔금 준비가 되지 않는다 하더라고 전세입자를 들여 입주잔금을 치루면 되기 때문에 실질적으로 계약금만 지불하고 내 집을 마련할 수 있다는 점입니다.

 그 다음으로는 한채를 분양 받던 두채를 분양 받던, 취등록세가 동일 하다는 점 입니다.

위에 말씀드린데로 2~3주택 이상을 보유한 자는 8%~12%의 취득세를 납부하여야 하지만 오피스텔의 경우는 여러채를 구입하여도 취득세가 동일하다는 것이 장점입니다.

 마지막으로는 상당한 대기수요가 있다는 점 인데요.아무리 좋은 위치에 오피스텔을 보유하고 있으면 무었하나요? 세입자 혹은 매수자가 없다면 아무런 가치가 없는 것을...하지만 역 주변으로는 서울근교 출 퇴근자등을 포함하여 다수의 대기수요가 있다는 것도 역주변 시세가 올라가는데 영향을 주기도 하지만, 주안역 미추홀더리브의 입지는 위에 말씀 드린데로 원주민들이 이주해야 할 주택이 상당히 부족한 상황이기 때문에 넘쳐난다는 점 입니다.

 주안 아파트 분양에 관심이 있으신 분들도 초기비용과 추후 세금등을 고려 하시고, 시대적 흐름을 빠르게 반영하셔서 오피스텔 구입이 나에게 득이 되는지 아파트 구입이 나에게 득이 되는지 한 번쯤 냉정하게 판단 해 보셔야 할 시기임은 틀림이 없어 보입니다.

 상기 내용 외에도 전하고 싶은 내용은 상당하나, 문자로 설명하는 부분에는 한계가 있으므로, 미추홀더리브의 대한 내용은 물론, 세금관련내용 등 전반적인 부동산 관련 질문 환영합니다.